Toda operación de compraventa de inmuebles está sujeta a tributación tanto para el vendedor como para el comprador. Hoy vamos a analizar la tributación desde el punto de vista del vendedor a la hora de presentar su declaración de la renta correspondiente al ejercicio 2015.
La venta de pisos debe declararse en el IRPF. Fiscalmente la venta de un inmueble tiene la consideración de una ganancia patrimonial en la renta 2015, o pérdida si no se obtienen beneficios por la operación: Es decir, se integraría en el IRPF junto con el dinero de otras inversiones en las rentas del ahorro y sólo se pagarían impuestos en caso de que haya ganancia, es decir, de que se obtenga un beneficio. De esta forma, si se cierra la venta de una vivienda por un precio inferior al de compra, no habría ganancia y por lo tanto, al no generarse renta, NO se pagarían impuestos en el IRPF.
Como norma general, las ganancias y pérdidas patrimoniales obtenidas por la transmisión de inmuebles se suman a la base imponible del ahorro cuando la vivienda haya permanecido más de un año en poder del contribuyente. Al hacerlo así tributarán, junto con el resto de inversión, en función de los siguientes tres tramos en la renta 2015, a la que nos enfrentamos ahora en 2016:
- Ganancias hasta 6.000 euros -> tipo del 19,5%
- Ganancias entre 6.000 y 24.000 euros -> tipo del 21,5%
- Ganancias superiores a los 24.000 euros -> tipo del 24,5%
Con carácter general, la ganancia se determinará por diferencia entre los valores de transmisión y de adquisición.
- Ganancias devengadas desde el 1 de enero de 2015
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente
Si el inmueble que ahora se transmite hubiese estado arrendado, el valor así determinado deberá minorarse en el importe de las amortizaciones correspondientes al período de arrendamiento
El valor de transmisión será el importe real por el que la enajenación se haya efectuado, minorado en el importe de los gastos y tributos inherentes a la transmisión que hayan sido por cuenta del vendedor.
- Ganancias devengadas hasta el 31 de diciembre de 2014
El valor de adquisición estará formado por el importe real por el que se adquirió el bien objeto de transmisión, al que se sumarán el importe de los gastos y tributos inherentes a la adquisición, excluidos los intereses, que se hubiesen satisfecho por el ahora transmitente. En función del año de adquisición, este valor se corregirá mediante la aplicación de unos coeficientes de actualización que son unos coeficientes reductores al incremento patrimonial y que en realidad sirven para adecuar el valor del piso al uso que se le ha dado. La Agencia Tributaria los publica de forma anual en el Manual de la Renta.
Todos estos coeficientes seguirán aplicándose a partir de 2015, sólo que con ciertos límites. Y es que los coeficientes de abatimiento desaparecen desde 2015 una vez se superen los 400.000 euros en operaciones. Es decir, si vendes tu casa por un valor de 300.000 euros, podrás seguir aplicándolos.
Exenciones al pago de IRPF al vender la vivienda
Pero no todas las plusvalías obtenidas por la venta de inmuebles deben declararse. De hecho, existen una serie de supuestos en los que las ganancias se encuentran exentas.
Reinversión en vivienda habitual
En el caso de la reinversión en vivienda habitual deben cumplirse una serie de requisitos para que efectivamente pueda practicarse la exención:
- Que la vivienda transmitida sea la habitual (que sea tu residencia de forma continua durante un mínimo de 3 años y que habites en ella de forma efectiva en un plazo de 12 meses desde la compra).
- Que las ganancias se destinen a la compra de vivienda habitual. En caso de destinar sólo un porcentaje de las ganancias a la reinversión, el resto deberá tributar.
- Que la compra de la nueva vivienda habitual se produzca en un plazo de dos años desde la venta del piso o en su defecto dos años antes.
Además, debemos tener en cuenta que después no podremos aplicar también la deducción por adquisición de vivienda a ese mismo capital que estaba exento de tributar como ganancia. Además, esta desgravación por comprar casa no se aplica a las compras posteriores al 1 de enero de 2013.
Mayores de 65 años
Existe una excepción a la norma general y es la de personas mayores de 65 años o personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia. En estos casos la transmisión de la vivienda siempre estará exenta de tributar. En la transmisión de cualquier tipo de bien inmueble, no sólo la habitual, por parte de personas mayores de 65 años tampoco habrá que pagar impuestos por vender la casa siempre que el dinero obtenido se destine a crear una renta vitalicia asegurada. En este caso, hay que tener en cuenta que este tipo seguros de ahorro no permiten superar los 240.000 euros de póliza.
Dación en pago
Si las ganancias de la venta de tu vivienda se deben a una dación en pago al banco para cancelar la hipoteca que no podías pagar, también estarás exento de tributar en el IRPF. Igual norma se aplica a las ejecuciones hipotecarias.
Saneamiento y venta de los activos inmobiliarios
Del mismo modo, si compraste tu casa entre el 12 de mayo y el 31 de diciembre de 2012 podrás aplicar una reducción del 50% sobre el beneficio obtenido según lo dispuesto por el Real Decreto-ley 18/2012, de 11 de mayo, sobre saneamiento y venta de los activos inmobiliarios del sector financiero, publicado en el BOE nº 114, de 12 de mayo de 2012. Esta exención no se aplicará sobre las ventas o compras a familiares de hasta segundo grado.
Otros impuestos
Aunque no se trata de un tributo directamente relacionado con la venta, hay que recordar que el Impuesto sobre Bienes Inmuebles y el resto de tasas deberán estar al corriente de pago. Es decir, no puedes vender tu casa si no has pagado el IBI, aunque después este se aplique a todo un año.
La alternativa que tienes es incluir ese IBI en el precio de la vivienda.