La agencia de calificación crediticia Moody’s asegura en un informe que las viviendas adjudicadas por la banca española se han depreciado en 2016 un 45,3% desde 2005-2006. Además, señala que los ‘servicers’ de los bancos han tardado una media de 2,7 años en vender este tipo de inmuebles. No obstante, la firma afirma que la venta de este tipo de inmuebles está cogiendo ritmo, debido al aún elevado stock de pisos sin vender.
Carole Sanz-paris, analista de la firma, asegura que la mejora de la economía española impulsó el precio de la vivienda el año pasado y ayudó a ‘desatascar’ los balances de los bancos españoles de las viviendas en propiedad. Sin embargo, alerta de que el stock sigue siendo alto, lo que pesa en el precio de venta.
Aunque el precio de las viviendas embargadas por los bancos ha bajado un 45,3%desde 2005-2006, lo cierto es que se ha recuperado con respecto a 2015, año en que este tipo de casas se depreciaron un 47,5%. Y la mejora se incrementa si tenemos en cuenta 2014, el peor año ya que la pérdida de valor llegó a casi el 49%. Y esta ligera recuperación se debe al mayor dinamismo de la economía, que traducido en un repunte de la demanda se ha trasladado a los precios de venta.
Para calcular esta cifra, Moody’s toma como referencia el precio “normalizado” (para evitar precios muy elevados o muy bajos de casas vendidas) de compraventa del INE del año en que se hizo la firma de la hipoteca (en 2005-2006). Así, el porcentaje que calculan es el de la media de los precios de venta de las casas adjudicadas en 2016 sobre el precio de compraventa en la fecha de formalización del préstamo (2005-2006).
La agencia de rating hace hincapié en señalar la disparidad de precios que hay entre las viviendas nuevas o de segunda mano de un mercado normal y las viviendas embargadas por la banca: el Instituto Nacional de Estadística (INE) asegura que el precio de las casas subió en el tercer trimestre de 2016 un 4%. Según la firma, esto muestra que el mercado de la vivienda adjudicada es “ilíquido” pese a tener precios de venta más bajos. Y es que a los ‘servicers’ les lleva una media de 2,7 años en vender las viviendas ejecutadas.
Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas, señala que “la puesta en manos de empresas especializadas de la venta de los inmuebles, así como la recuperación económica y la acumulación de provisiones de la banca, están siendo los catalizadores de este incremento de ventas. Dicho esto, la ubicación y tipología de muchas viviendas que quedan en su stock auguran que una parte de los inmuebles adjudicados seguirá teniendo una difícil salida”.
La agencia ha hecho un análisis por regiones españolas y concluye que en el sur de España es donde más han caído de precio las viviendas embargadas, lo que evidencia que hay una fuerte correlación entre este factor y el crecimiento de la economía por regiones. El elevado número de activos adjudicados también puede afectar negativamente en las tasas de recuperación.
De hecho, asegura que las zonas de la costa Mediterránea (Andalucía, Murcia, Valencia, Cataluña), Castilla-La Mancha, Madrid y Asturias sufrieron la mayor caída de precios en los primeros nueve meses de 2016 y la depreciación superó el 50% desde la firma de las hipotecas (2005-2006).
Santander, el banco más eficiente
En cuanto a la eficiencia de los bancos, Moody’s afirma que Banco Santander es la entidad más eficiente en la venta de viviendas embargadas y creen que ha vendido cerca del 70% del stock de adjudicados.
El Banco de España ha constatado que en 2015 la banca por primera vez en los últimos años vendió más inmuebles de los que se adjudicó. En concreto, las ventas de activos adjudicados (no sólo viviendas, sino también locales comerciales o suelo) superaron los 11.000 millones de euros (lo que supone un 13,7% del stock de adjudicados a comienzos de 2015), mientras que las entradas de nuevos inmuebles en los balances fue inferior a los 10.000 millones de euros.
El año pasado los activos adjudicados se redujeron casi 2.000 millones de euros, un 2,1% menos que el año anterior. Se trata de un cambio de ciclo a destacar ya que hasta 2014 lo normal era que la banca se adjudicara más inmuebles que los que vendía. Por ejemplo, en 2014 los activos inmobiliarios aumentaron más de 5.000 millones de euros, dado que los nuevos adjudicados que entraron en el balance de las entidades fueron superiores a las ventas por parte de las mismas.
El organismo regulador destaca que la recuperación paulatina del mercado inmobiliario debería “permitir a los bancos ir reduciendo progresivamente el importe de los activos adjudicados en los próximos años, disminuyendo así el lastre que suponen estos activos improductivos en su balance y contribuyendo, por tanto, a mejorar su rentabilidad”.
Fuente: Idealista
Autor: @pmartinez-almeida
06 febrero 2017